Guter Rat ist nicht teuer, sondern ein Erfolgsfaktor.

Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine rasante Dynamik erfahren. Schon lange geht es nicht nur darum eine Immobilie für eigene Zwecke zu erwerben oder zu vermieten. Das Thema ist deutlich komplexer geworden, nicht zuletzt weil die Anforderungen und Auflagen viel höher sind als früher. Parallel dazu sind die Kosten auf verschiedenen Ebenen drastisch gestiegen.

Der Erwerb von Immobilien ist mit deutlich höheren Beträgen verbunden, als für jede andere Investition und stellt die meisten Privatpersonen vor eine neue, häufig intransparente, Situation. Vertragliche Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer müssen getroffen und notariell beurkundet werden. Alles was in dem Moment nicht eindeutig, am besten rechtskonform, formuliert wurde, kann sich später als fataler Fehler herausstellen.

Immobilien sind, unabhängig von ihrem Zieleinsatz, fast immer mit Leidenschaft und Emotionen verbunden. Eine Traumimmobilie oder ein besonderer Bauplatz lässt einen Käufer selten kalt. Damit der Traum auch Wirklichkeit und nicht zum Albtraum wird, ist die realistische Einschätzung der damit verbundenen Risiken essentiell. Der Schutz des Eigenkapitals ist oberstes Gebot!

Ohne kompetente Beratung kann der Erwerb einer Immobilie zu einem riskanten Unternehmen werden. Sei es weil ungeplante Kosten für die Erfüllung von Auflagen anfallen, oder weil die Zeitplanung nicht eingehalten wird.

Die Gründe dafür sind mannigfaltig, aber fast immer haben sie unangenehme Auswirkungen. In der Regel führen sie zu deutlichen Mehrkosten.

Komplexe Probleme erfordern nicht zwingend komplizierte Lösungen. Sie erfordern aber eine genaue Aufnahme der Ist-Situation und das Zusammentragen der relevanten Fakten. Die sich anschließende fachkompetente und methodische Analyse liefert den richtigen Lösungsraum.

Wir bieten Leistungen und Services bei Immobiliengeschäften mit einer professionellen Beratung als wesentlichen Erfolgsfaktor. Profitieren Sie von unserer Fach- und Lösungskompetenz und einem Netzwerk mit profilierten Dienstleistern.

Machen Sie sich ein genaues Bild von ihrer Traumimmobile und erstellen Sie dazu ein genaues Immobilien-Anforderungsprofil. Legen sie darin fest, was für sie wichtig ist und was die Ausschlusskriterien (KO-Kriterien) sind. Das betrifft nicht nur die Immobilie selbst, sondern vor allem auch Lage und Umfeld.

Kompromisse können Sie später immer noch eingehen, aber dann objektiv auf der Grundlage von Fakten.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie Ihre KO-Kriterien als Filter bei der Objektsuche nutzen können. Das erspart Ihnen unnötige Besichtigungen und damit Zeit und Geld.

Bevor Sie eine Immobile erwerben, sollten Sie rechtzeitig eine geeignete Rechtschutzversicherung abschließen!

Je nach Versicherungsgesellschaft muss die Versicherung 3-6 Monate vor Kauf abgeschlossen sein. Falls es wider Erwarten zu einem Rechtsstreit kommt, können sehr hohe Kosten für Gutachter, Rechtsanwälte und Gerichte anfallen.

Sollten sie dann nicht über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie entweder ihr Recht vor Gericht nicht durchsetzen, oder sie müssen weitere Kredite aufnehmen. Wenn Sie dann z. B. auf einer Schrottimmobilie oder einer Bauruine sitzen bleiben, dann kann das den wirtschaftlichen Ruin bedeuten.

Aus dem Grund ist die Rechtschutzversicherung ein wichtiger Baustein bei Immobiliengeschäften, die bei Privatimmobilien deutlich unter tausend Euro pro Jahr kostet. Wirklich teuer sind Verträge nur für Gewerbeimmobilien.

Achten Sie darauf, dass private Immobiliengeschäfte im Vertrag eingeschlossen sind. Es gibt Unterschiede bei den Konditionen der Versicherungsgesellschaften. Lassen Sie sich nur von vertrauenswürdigen und unabhängigen Partnern dazu beraten, um Fehler und unnötige Risiken im Vorfeld auszuschließen.

Die anfallenden Kosten müssen vor Geschäftsabschluss genau quantifiziert werden. Nur so haben Sie eine Kostenkontrolle und können entscheiden, welche Nebenkosten mitfinanziert werden sollen.

Neben den Kosten für die Immobilie oder das Grundstück fallen Kosten für Makler, Notar, eventuell auch für einen Rechtsanwalt und einen Gutachter an. Auch die Grunderwerbssteuer wird vor der Eigentumseintragung im Grundbuch fällig. Deren Höhe wobei variiert, je nach Bundesland, zwischen 3,5-6,5 %. Dieser Steuerunterschied kann entscheidend für die Rendite von Anlageobjekten sein.

Allein die Nebenkosten machen daher mindestens 10% der Kaufsumme aus. Bitte beachten Sie dabei, dass die Höhe der Gewerbesteuer und der Maklerkosten vom Bundesland abhängt.

Für ein Immobiliengeschäft muss kein Alleinvertrag mit einem Makler geschlossen werden. Es können mehrere Makler parallel beauftragt werden.

Die derzeitige Gesetzeslage sieht vor, dass der Auftraggeber mindestens 50% der Provision zu zahlen hat. Dabei ist es gleichgültig, ob es sich um einen beauftragten An- oder Verkauf handelt. Die Maklercourtage variiert zwischen 3,00 % und 7,14% inklusive MwSt. je nach Bundesland. Abhängig von der Vermarktbarkeit des Objektes kann sie verhandelt werden.

Generell haftet der Makler nicht für falsche Angaben des Verkäufers. Aus diesem Grund sollten Sie sich nicht blind auf die Angaben im Exposé verlassen. Der Verkäufer ist zwar zur Auskunft und richtigen Angaben verpflichtet, aber nur zu Sachverhalten, die ihm bekannt sind. Bei Falschangaben, die zu einem erheblichen Schaden beim Käufer führen, kann der Makler mit in die Haftung genommen werden.

Der Notarvertrag ist ein zentrales Thema. Alles was zu einem Grundstücksgeschäft vereinbart werden soll muss notariell protokolliert werden. Versäumnisse aller Art können sich später rächen. Daher müssen vor Kauf/Verkauf die Punkte genau definiert werden, die in dem Vertrag aufgenommen werden sollen. Hier einige Beispiele für wenig bekannte Tatsachen zum Notarvertrag.

• Vielen Akteuren ist nicht bekannt, dass in dem Kaufvertrag im Prinzip alles vereinbart werden kann. Sie können sich z.B. Zeitspannen für Begutachtungen und Prüfungen einräumen lassen. Fallen diese negativ aus, kann der Vertrag sogar annulliert werden, wenn Sie sich für den Fall ein Rücktrittsrecht haben einräumen lassen. Ein Rücktrittsrecht können Sie auch für andere Fälle vereinbaren.

• In den allgemeinen Notarverträgen werden Garantien durch den Verkäufer ausgeschlossen. Sie müssen das aber nicht akzeptieren und können sich bestimmte Garantien zusichern lassen und sich bei Nichterfüllung auch wieder ein Rücktrittsrecht einräumen lassen. Beispiele: Wegerechte, Nutzungsrechte, Wasserversorgung (z.B. Brunnen), Abwasser-Entsorgung (z.B. Sickergruben) etc.

• Der Notar vertritt beide Parteien nur rein vertraglich, darf aber inhaltlich nicht beraten. Das ist Sache der Rechtsanwälte. Dennoch sollten Sie einen Vertrag nur bei einem Notar protokollieren lassen, der einen guten Ruf hat, oder dem Sie vertrauen können.

• Ein großer Irrtum ist auch die Annahme, dass der Käufer die Kosten für den Notar zu tragen hat. Das ist reine Vereinbarungssache und daher können die Kosten zwischen den Parteien beliebig aufgeteilt werden.

• Sie müssen den Vertrag nicht sofort unterschreiben und können sich eine Bedenkzeit einräumen lassen. Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher (z.B. Privatperson) ist eine zweiwöchige Frist sogar gesetzlich vorgeschrieben. In dieser Zeit können Sie den Vertrag auch einem Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen, insbesondere dann, wenn Sie Bedenken haben.

Die Prüfung eines Objekts vor Kauf ist eine wichtige und anspruchsvolle Angelegenheit. Kommen Sie Prüfungspflichten nicht nach, kann Ihnen das im Falle einer Eskalation vor Gericht negativ ausgelegt werden. Man spricht in dem Fall von einer Teilschuld. Kaufen Sie daher keine Immobilie, die Sie nicht vorher besichtigt und geprüft haben.

Wenn Sie nicht die Kompetenzen haben die Prüfung durchzuführen, dann sollten Sie kompetente Personen einschalten, die dazu in der Lage sind. Beachten Sie dabei, dass nur ein akkreditierter Sachverständiger auch in die Haftung genommen werden kann. Das stellt zwar die teuerste Lösung dar, bietet aber auch den größtmöglichen Schutz.

Wenn Sie eine günstigere Lösung bevorzugen, dann sollte Sie nur fachkundige Personen einschalten, die nicht von dem Kauf der Immobilie profitieren.

Für eine qualifizierte Prüfung ist es i.d.R. erforderlich Kontakt mit den Behörden aufzunehmen, z.B. dem Bauamt, um Informationen zum Objekt zu erhalten. Wir weisen an dieser Stelle auf einige wichtige Unterlagen hin, die Sie unbedingt anfordern und prüfen sollten:

• Grunduchauszug

• Lastenverzeichnis (Bauamt)

• Bauantrag/Bestandsschutz

• Teilungserklärung/Erfüllung der behördlichen Auflagen (z.B. Brandschutz)

• Eigentümerbeschlüsse bei einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG)

• Nachweise zur Grundversorgung: Wasserversorgung, Energieversorgung, Abwasserentsorgung.

  (Die Grundversorgung muss eindeutig geregelt ein, da der Eigentümer darauf nicht nur Anspruch hat, sondern dazu auch verpflichtet ist.)

Abhängig von dem Immobiliengeschäft müssen individuelle Prüfungs-Checklisten erstellt werden. Das erfolgt auf der Basis eines heuristischen Näherungsverfahrens, das unnötige Kosten vermeidet. Kontaktieren Sie uns, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben, dann gehen damit alle Lasten und Pflichten auf Sie als Käufer über. Dieser Tatsache sollten Sie sich bewusst sein. Das Risiko beim Kauf von historischen oder sanierungsbedürftigen Immobilien ist folglich deutlich größer!

Aus unserer Sicht ist es besser die Risiken zu kennen und diese zu minimieren. Wir bieten dazu die Erstellung einer Risiko-Analyse an. Darin werden die potentiellen Risiken aufgenommen, quantifiziert und priorisiert.

Auf dieser Grundlage können dann Handlungsempfehlungen zur Risikominimierung und die Notwendigkeit für die Erstellung von Notfallplänen abgeleitet werden.

Notfallpläne enthalten Handlungsanweisungen für den „Notfall“. Im Falle des Eintretens bleiben Sie so handlungsfähig und können sofort reagieren. Das verhindert, dass Sie in Stress oder Panik geraten oder wertvolle Zeit verlieren.

Lassen Sie sich bei Immobiliengeschäften nicht unter Druck setzen! Wenn Sie in Stress geraten, dann ist die Wahrscheinlichkeit für Fehler und Fehlentscheidungen größer.

Denken Sie daran, dass an erster Stelle die Absicherung ihres Kapitals steht!

Sollte Ihnen ein Immobiliengeschäft „durch die Lappen gehen“, dann vergessen sie die Sache und freuen sich darüber, dass Sie Ihr Kapital “abgesichert” haben. Der andere Fall, dass Sie eine Immobilie erwerben und sich der Kauf als Katastrophe herausstellt, ist viel, viel schlimmer.

Sollten Sie bei der Geschäftsanbahnung ein schlechtes Gefühl haben, dann lassen sie die Finger davon. Hören Sie auf Ihre Intuition oder auf Ihr Bauchgefühl!

Wollen Sie über den rationalen Verstand eine Entscheidung treffen, dann benötigen Sie eine belastbare Grundlage mit den relevanten Zahlen und Daten. Diese müssen danach richtig analysiert und interpretiert werden. Sehen Sie sich dazu nicht in der Lage, dann lassen Sie sich beraten und vermeiden sie so unnötige Risiken.